 土地そのものよりも場所（ロケーション） |
| アメリカでは更地よりも土地の上に立つ建物の価値や施設が物件の価値を決めます。
またコンドミニアムではフィーシンプル（土地所有権付き）、賃貸した場合の価値、アメニティ（付帯施設やその他の施設）などの要素が価値を決めます。戸建て住宅の場合は、その物件の住宅環境や立地条件（ロケーション）が一番大事で価格を左右します。 |
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| 税制上で日本より有利 |
| アメリカでは不動産購入に課せられる税は存在しません。強いて言えば不動産譲渡証書、売買契約に掛かる税でハワイ州では売買価格の0.0005％程度。日本の場合は登録免許税、不動産取得税、印税などかかり売買により１０％～２０％が諸税で消えてしまうため、アメリカと比較すると税制上では日本はあらゆる面
で不利。 |
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 不動産を取り扱う人は？ |
| アメリカの不動産会社はブローカー・イン・チャージ(マネージャーに相当)の下にセールスマンが数十名（大きいところでは数百名）いて業務を行っています。ブローカー（R)もセールスマン(RA)も州の資格試験に合格した免許を持つものです。セールスマンは通
常、「エージェント」と呼ばれ、名刺にはＲかRA などの肩書きがついています。 |
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| 目的の物件を早く手にいれるには？
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| まず経験のある不動産エージェントを探し、自分の要望を具体的に書いたたものを手渡します。例えば、購入目的（投資用、居住用、バケーション用など）、購入価格、ベッドルームの数、住む場所（ワイキキ、勤務先の近く、ショッピングに便利な地区）および住む時期、支払い方法（現金、ローンなど）。希望物件に関する条件が具体的かつ明確なほど短時間に希望に見合った物件が見つかります。 |
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| どんな方法で物件を調べるの？ |
| 不動産エージェントを通じ希望に近い物件がでてきたら「物件の下見」を申し込みます。エージェントはその物件を管理する売り主の不動産会社を通
じ下見の日取りを調整します。通常は２－３日以内に見られますが、テナントが住んでいる場合や、ホテル経営のコンドミニアムを見たい場合はこれ以上の日数が掛かるのが通例。 |
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| どうやって探すの？ |
| アメリカの不動産はMultiple Listing Service
(MLS)という全国共通
データベースがあり毎日不動産物件が更新されているので、業者を通じこのデーターベースにアクセスできます。ハワイの不動産業者は毎日このMLSをコンピューターでお客様が提示した物件の条件でハワイ全州の不動産物件を調べる事ができます。またMLS
Publications として定期刊行物としてもでています。 |
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| 誰が手数料を払うの？ |
| 不動産の取引決済において不動産会社に対する手数料は原則的に売り主が負担するのがアメリカでは商習慣です。売買金額に対する不動産手数料が６％とすると、売り主側と買い主側の会社がそれぞれ３％づつ分けるのが一般
的。まれに、不動産の物件のオーナー自身がエージェントを通さないで売り主というケースもあり、その場合は手数料が多少異なります |
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| DROA購入申込書とは？ |
| アメリカ各州で多少異なりますが、不動産物件を購入する場合の不動産協会が発行している標準であるDROA(Deposit
Receipt Offer And Acceptance) と呼ばれる
購入申込書（売買契約書）を使って売買の申し込みと交渉のやりとりを行います。購入価格やそのための各種の条件が決まるまでこの書類は最終的な条件がまとまるまで何度も売り手と買い手の間を行ききします。 |
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| DROAにはどんな内容が？ |
| 希望購入価格（通常オファーという）、物件に関する詳細な情報、資金調達方法、権利移転の期日、誠意を示すためのデポジット（手付け金）、購入のための条件、エスクロー機関、買い主・売り主を代表する代理ブローカー名など詳しく記入してデポジットを添えてオファーを行う。この書類自体が不動産取引の売買契約書となります。新規の分譲コンドなどは開発業者専用のDROAを使います。 |
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| エスクロー機関とは？ |
| 売買契約成立後にその契約書に従い不動産譲渡書類と代金の授受を受け持つ中立の機関。もちろん、エスクロー会社は政府の厳しい認可を受けた会社なので殆どの物件取引に介在する。売り手の条件が満たされなければ、代金は売り手側には渡されなません。逆に買い手の条件（不件に対する調査や支払いなど）が満たされなければ権利譲渡も行われません。エスクロは信託銀行と司法書士を兼ねた役割り。 |
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| 入居できるタイミングは？ |
| 登記が完了してからでないと売り主側から決済物件のカギが渡されません。買う側としては一刻も早く入居したいのですが、全ての書類と登記が完了しない前に、入居はできません。通常登記が完全に終わるのはエスクローを開いてから早い場合で１０日位、ローンを組んだ決済の場合は６週間ほどかかります。新規開発のコンドなどの登記書類ができているユニットの場合は比較的に早く入居ができます。 |
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| 契約履行の問題 |
| 売買契約が成立した場合でも、契約書の一部を構成している買い主が明記した「付帯条件項目＝Contengencyカンテンジェンシー」が満たされなければ、その契約は
解除できます。ローンや他の物件が売れた事が、購入の条件などの場合もその付帯条件にはいります。
その逆に、契約書にある条件を買い主が履行を怠った場合、手付け金はもちろん戻りませんし、物件の購入額に対する義務と契約不履行として損害賠償の対象となるので、契約書に合意した場合は契約解除が難しくなるのが現状です。 |
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